房企多元化 玩“跟風”還是創新--房產--人民網

張志峰

2019年04月15日08:18  來源:人民網-國際金融報
 
原標題:房企多元化 玩“跟風”還是創新

  近年來,房企多元化布局成風,但多元之路前景固然美好,實際上卻布滿荊棘。

  房企2018年報季漸近尾聲,這期間受到市場普遍關注的,除了各大房企業績的好與壞,還有對地產發展方向的探討。

  隨著房地產行業集中度不斷增加,競爭愈發激烈,頭部房企們紛紛表示,在注重規模增速與發展質量的同時,多元化業務布局已成為企業關注的重中之重。

  自2013年起,以萬科為代表的眾多房企開始擁抱多元化,“去地產化”口號不時響起。先有萬達集團董事長王健林斥資近千億元帶領萬達集團進軍文化旅游產業,保利發展宣布全面布局養老產業,后有碧桂園、雅居樂等拆分物業公司赴港上市,恒大開啟造車之路……一時間,房地產行業風起云涌。

  最為直觀的表現便是,近年來,房企更名已經儼然成為一股“潮流”,包括萬科房地產、保利房地產、恒大地產、遠洋地產、中航地產、龍湖地產、大連萬達商業地產等逾10家房企都去掉了名字中的“地產”二字。

  多元化趨勢

  如今,隨著地產調控不斷加碼,市場分化加劇,房地產企業又走到了一個十字路口。在剛剛結束的年報季中,“多元化”一詞再度變得炙手可熱。

  業績會上,碧桂園宣布進軍機器人產業和鄉村振興領域;恒大始終鐘愛新能源汽車領域;融創中國高調布局文旅業務,致力于成為“中國家庭美好生活整合服務商”;越秀地產在養老項目上的布局也有聲有色……

  中房研協發布的最新數據顯示,多年下來,房企多元化業務有增無減。2018年,在TOP30房企中,70%發布了多元化戰略;TOP100房企中,97%布局了多元化業務。2018年,房企的多元化投資已接近千億元,和2014年相比翻了7倍。

  關于房企尋求多元化業務布局的原因,易居企業集團執行總裁張燕認為,有些是因為主業強大,做到一定程度順勢而為,看到了天花板。有的企業則是先天具有多元化布局的優勢和基因,當主業進行到一定程度之后,多元化布局優勢就會顯現。

  “房企多元化,輕重并舉才是企業發展的大趨勢。”正榮產業副總裁肖春和在接受《國際金融報》記者采訪時表示,企業如果僅僅是停留在房產開發和銷售的階段,不停地“買”和“賣”,從收益的持續性和穩定性來講,遠不如商業、物業管理等其他行業。縱觀一些發達地區的成熟房企,在歷經了前面的開發銷售階段之后,大都會轉而投資持有型資產或其他行業。

  雷聲大,雨點小?

  不過,雖然歷經多年,但到目前為止,從真正意義上完全實現多元化轉型的內地房企,卻少之又少。且從盈利狀況和產業發展來看,多元化產業雖勁頭十足,卻與主業差之甚遠。

  因此,業內出現了不少質疑聲音:所謂的多元化轉型,會不會變成“雷聲大,雨點小”?

  《國際金融報》記者查閱年報發現,TOP35房企營業收入構成中,地產開發業務依然是主要貢獻者,多元化業務收入占比普遍未超過10%,尤其是收入超千億的龍頭房企,多元化業務貢獻占比更低。例如,轉型已多年,“多元化”口號喊得最為響亮的萬科,在2976。8億元的營業收入中,租金收入、物業服務和其他業務收入總和為130。59億元,占比4。4%。

  出乎意料的是,就在其他眾多房企紛紛響應號召,積極探索多元化布局時,萬科于今年的業績會上突然提出“回歸基本盤”的策略。“我們的地產業務已經這么賺錢了,大家不要指望還能找到更賺錢的業務。” 萬科集團董事長郁亮在業績會上坦言。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《國際金融報》記者分析稱,房地產行業周期性特別明顯,如今雖進入下行周期,但行業大趨勢仍然向好。基于此種情況,房企為了在一定程度上規避政策風險、處置閑余資金,通常會選擇將資金向房地產相關行業靠攏,如物業、文旅、商管等,但為了防止過度消耗資金,初期的轉型力度并不會太大,一旦樓市利好,還是要將重點放到房地產開發上來。

  嚴躍進認為,房企之所以謹慎對待多元化發展,一方面因為多數行業的收益并不如房地產業,多元化反而不劃算;另一方面,專業度不匹配,房企要轉向房地產以外的行業勢必阻力重重。

  同策研究院總監張宏偉也向《國際金融報》記者表示,目前來看多數房企的多元化業務收益并不高,甚至有不少處于虧損狀態,這其實也是無奈之舉。因為房企的根本還是在拿地開發上,而諸如商管、物管等眾多周邊產業的完善,恰恰可以在一定程度上幫助企業獲取拿地優勢、降低開發成本。

  不過,肖春和對此并不認同。對于收入占比較低的原因,他表示,房地產行業本身就是重資產行業,產出雖高,但投入也多、風險更大。相比之下,眾多房企所涉足的文旅、教育、管理等輕資產業務,看似收入占比低,事實上其投入產出比不見得比房地產開發行業低,并且一旦發展成熟,能為企業帶來持續性收益,因此才會受到一眾房企的追捧。

  物業成主陣地

  隔行如隔山,即便是明確表示要進行多元化的房企,對待轉型也始終慎之又慎。作為房地產下游產業,物業管理成為大多數房企多元化布局的第一站。

  2014年6月,彩生活登陸港股,成為國內首個分拆上市的物業服務企業,敲開資本市場的大門。公司掛牌首日頗受追捧,開盤以4港元成交,募集資金約10億港元,首日估值達到46億港元。

  旭輝早在2017年地產業務規模沖破千億之時,便將觸角伸向商業、物業、長租、教育等多個方向,以積極尋找新的業務增長點,并多次宣稱將旗下五大房地產相關業務分拆上市的計劃。2018年12月,物業公司——永升生活服務便成為集團旗下第一家房地產開發以外的上市公司。

  至此,內地房企中已有11家在港交所主板上市的物業公司。此前不久,繼碧桂園服務、綠城服務等上市之后,新城旗下新城悅與佳兆業旗下物業公司也先后赴港上市。

  相較人們對于房企“悶聲發大財”的賺錢印象,物業賺“辛苦錢”的方式并不輕松,“但如果這個時期企業能夠上市,未來活下來的概率就能大大提升,進而才有后期瓜分市場的資格。”58安居客首席分析師張波分析指出。

  事實證明,這些物業公司上市之后的表現,也大都不負集團“重望”。

  更有甚者,如綠城服務,股價在分拆上市之后一路飄紅,不覺間,其市值竟已遠超“母體”綠城中國。截至4月11日收盤,綠城中國總市值為175億港元,而綠城服務總市值已達197億港元,比前者高出12.6%。

  對于物業作為房企多元化第一站的原因,一位房地產企業職業經理人分析稱,物業管理除了做外拓、拿新的管理面積,更重要的是可以衍生和孵化出其他多元化的方向,而且是未來發展的主流產業,例如人工智能、大數據、區塊鏈等方面,都可能給企業帶來很大的想象空間。

(責編:孔海麗、孫紅麗)